Стивен Ялоф из Tanger о поддержании динамики аутлет-центра
Аутлет-центры Tanger Factory успешно завершили первый квартал, превзойдя ожидания и улучшив свои прогнозы на год, несмотря на резкий рост числа случаев заражения COVID-19 в США, инфляцию и стремительный рост фондового рынка. “Потребители демонстрируют свое желание делать покупки в торговых центрах Tanger, а розничные продавцы предпочитают наши места под открытым небом, о чем свидетельствует динамика нашего лизинга и желание арендаторов расширить наше портфолио”, — говорится в заявлении Стивена Ялофа, президента и главного исполнительного директора Tanger. — Мы по-прежнему сосредоточены на поддержании нашего внутреннего роста, продолжая ускорять лизинг, коммерциализировать маркетинг и перестраивать операционную деятельность, а также продвигая новые разработки и используя возможности для получения новых источников дохода и создания долгосрочной стоимости портфеля”.
Компания управляет высококлассными аутлет-центрами под открытым небом, владеет 36 объектами недвижимости, в том числе Tanger Outlets в Риверхеде в Нью-Йорке и Tanger Outlets в Миртл-Бич в Южной Каролине, или имеет долю в них, и строит свой 37-й аутлет-центр площадью 300 000 квадратных футов в Нэшвилле, штат Теннесси.
За первый квартал, закончившийся 31 марта, чистая прибыль Tanger выросла до 19 центов на акцию, или $20,3 млн, по сравнению с 4 центами, или $3,9 млн, за аналогичный период прошлого года. Средства от операций составили 45 центов на акцию, или 49,4 миллиона долларов, по сравнению с 38 центами, или 38,2 миллиона долларов, за аналогичный период прошлого года.
Базовый финансовый результат составил 45 центов на акцию, или 49,4 миллиона долларов, по сравнению с 40 центами, или 40,6 миллиона долларов, за аналогичный период предыдущего года. Основной финансовый результат за первый квартал 2021 года не включал расходы в размере 2,4 миллиона долларов, или 2 цента на акцию, связанные с добровольным выходом на пенсию и выходными пособиями.
Заполняемость на 31 марта составила 94,3 процента по сравнению с 92 процентами на 31 марта 2021 года, хотя и немного ниже показателя в 95,3 процента на 31 декабря 2021 года. Недавний сбой был связан с типичным использованием временных и срочных договоров аренды.
Прогноз по чистой прибыли на 2022 год был повышен с 69 до 77 центов на акцию, ранее — с 66 до 74 центов, а в апреле Tanger повысила годовой дивиденд с 73 до 80 центов на акцию. В следующих вопросах и ответах Ялоф расскажет о том, как компания планирует поддерживать свои темпы, расширять круг арендаторов и преодолевать макроэкономические трудности.
WWD: Учитывая заоблачные цены на бензин, которые составляют 4 доллара за галлон и более, как это влияет на посещаемость ваших торговых центров, куда приезжает много покупателей?
Стивен Ялоф: Люди, которые добираются до наших центров на большие расстояния, уже давно привыкли к этому. Многие рынки, на которых работают наши центры, выиграли от переезда людей из городов в пригороды.
Мы убедились в этом за последние два года. В городах, где мы разместили наши торговые центры, растет население, поэтому местная торговля становится все более важным фактором успеха этих центров. Мы по-прежнему очень сильно зависим от притока туристов, но вам не нужно собирать вещи в машину и проезжать много миль, чтобы добраться до аутлет-центра Tanger, как это было 10 или более лет назад. У нас выгодные цены. Люди видят возможность обмена. То, что они тратят на бензин, они получают обратно в виде стоимости и сбережений, когда посещают наши центры. В последний раз, когда цена на бензин достигла уровня в 4 доллара, как раз во время экономического спада, наши центры работали очень хорошо. WWD: Каким было дорожное движение в последнее время?
С. Ю.: Трафик за квартал вырос, и, по предварительным данным за апрель, он вырос по сравнению с прошлым годом, в основном из-за переноса пасхальных праздников с 4 апреля прошлого года на 17 апреля этого.
Это важно, потому что постоянная акция «Мандариновый стиль», по сути, представляющая собой скидку на товары участвующих брендов, которая дополняет другие преимущества, которые получают покупатели, обычно начинается за две недели до Пасхи. Так, в прошлом году она стартовала в начале третьей недели марта.
В этом году программа стартовала только в апреле, и мы уже видим ее результаты. WWD: Насколько сильно инфляция повлияла на ваш бизнес?
С. Ю. : Инфляция вызывает большой стресс по всем каналам. Мы определенно не застрахованы от этого. Но во времена инфляции предпочтение отдается каналу создания стоимости. В четвертом квартале прошлого года большинство брендов ощутили значительное повышение цен, и, как правило, в октябре и ноябре, особенно в торговых точках, розничные продавцы снижали цены и проводили более активную рекламную кампанию, чтобы конкурировать с покупателями.
Мы не замечали такой динамики до конца декабря прошлого года, но сейчас цены выросли…мы замечаем, что розничные продавцы все активнее продвигают товары в наших торговых центрах. И выигрывают все. Это здорово и для покупателей, и для ритейлеров, потому что основная стратегия их торговых точек заключается в том, чтобы конвертировать [продавать] излишки товара, которые не были переданы в другие магазины. WWD: Каковы сейчас темпы распространения лизинга?
С. Ю. : За последний год мы увеличили заполняемость на 230 базисных пунктов. С конца года мы наблюдали последовательное снижение. Это типично для первого квартала, потому что сезонная, временная аренда обычно заканчивается. Но на самом деле, в прошлые годы не было такой быстроты спада, когда розничные продавцы пережидали сезон отпусков, а затем закрывали магазины. В этом году такой динамики не наблюдалось. На самом деле, магазины закрыли только два бренда. Мы были готовы. У нас довольно большой поток новых и расширяющихся арендаторов. Фирменные магазины Fila закрыты. Они только что решили закрыть торговые точки. WWD: Как вы меняете состав арендаторов?
С. Ю.: В прошлые годы мы очень сильно полагались на одежду и обувь. Это были те бренды, которые расширялись, занимая более широкие позиции. Мы обнаружили, что более разнообразный ассортимент в наших торговых центрах значительно улучшает качество обслуживания клиентов. Имея это в виду, мы выбрали разные бренды, разные области применения, разные категории, а также более практичную розничную торговлю, продукты питания и напитки.
В прошлом квартале магазин Crate &Barrel открылся в Риверхеде, штат Нью-Йорк, а в августе Mitchell Gold и Bob Williams Home Furnitures — в Риверхеде и Сан-Маркосе, штат Техас. Также важно поделиться некоторыми из лучших брендов, которые мы добавили, в том числе St.
John в пару наших торговых центров, Wolford, Regatta. Это важная динамика, поскольку в последнем квартале более модная одежда опережает повседневную, что касается конкурентов. WWD: Меняется ли демография покупателей в ваших торговых центрах?
С. Ю.: Большая часть нашей работы направлена на то, чтобы привлечь лучшие бренды, самые актуальные бренды, бренды, у которых больше поклонников. При этом мы ориентируемся на цифровые бренды, которые ориентированы на гораздо более молодого потребителя.
У нас будет первый магазин Summersalt, не говоря уже о аутлете, который откроется в День поминовения в нашем центре в Миртл-Бич. [Summersalt делает упор на купальники. Это бренд, который покупают онлайн гораздо более молодые потребители. Мы получим выгоду от их цифрового маркетинга и подписчиков, а они получат выгоду от наших клиентов. Наши цифровые инициативы с веб-сайтом Tanger показывают, что маркетинг ориентирован на более молодых покупателей. Молодые покупатели, безусловно, любят рассматривать витрины магазинов, прежде чем совершать покупку. WWD: Арендодатели повысили арендную плату после того, как в начале пандемии были объявлены перерывы. Каков подход Tanger к вопросам аренды?
С. Ю. : Поскольку мы начинаем заключать новые договоры аренды, независимо от того, продлеваем ли мы уже существующих арендаторов или заключаем новые сделки, мы ориентируемся на долгосрочную аренду. Срок наших продлений составляет шесть месяцев, а срок аренды новых площадей — почти четыре года.
Мы также добиваемся больших успехов в преобразовании этой переменной арендной платы в базовую, что обеспечивает нам гораздо большую защиту. С точки зрения арендной платы за аренду, наши цены находятся в самом низком диапазоне среди существующих. Мы позиционируем вас рядом с самыми влиятельными брендами на планете, будь то Ralph Lauren или Nike. В этом наше ценностное предложение. WWD: Расскажите мне о дополнительных источниках дохода, которые использует Tanger. S. Y. : Национальные бренды, такие как Coca-Cola, NFL, Heineken, Unilever и Tesla, хотят использовать преимущества толпы, которую мы видим, и хотят представить свой продукт или услугу потребителю. В случае с Tesla речь идет о проведении тест-драйвов.
В случае с NFL в 2023 году они будут совместно рекламировать наш отель в Финиксе, который находится рядом с местом проведения Суперкубка. Поэтому мы сотрудничаем с НФЛ в проведении мероприятий и рекламных акций в течение месяца и недель, предшествующих Суперкубку.
В нашем портфолио Coca-Cola есть как продакт-плейсмент, так и рекламные вывески. Прошлым летом в рамках инициативы Heineken в наших торговых центрах был представлен безалкогольный напиток Heineken для дегустации. WWD: Каков прогресс в реализации проекта в Нэшвилле площадью 300 000 квадратных футов?
С. Ю.: В конце этого месяца мы приступим к работе, а торжественное открытие запланировано на осень 2023 года. На многих из этих популярных рынков все начинается с отличной системы образования, которая обеспечивает рабочую силу, которая обеспечивает более крупные и качественные предприятия, позиционирующие себя там.
По мере того, как более успешные компании выходят на эти рынки, все предложения растут. Университет Вандербильта [расположен в Нэшвилле] или другие колледжи такого уровня обеспечивают рабочую силу, особенно в сфере технологий. Amazon строит две офисные башни, а Oracle — большой офисный комплекс, которые будут расположены в Галче, быстро растущем районе в центре города, способствующем росту населения и его плотности. Наш торговый центр будет находиться в 12 милях от центра города.
WWD: Развивает ли Нэшвилл вашу торговую платформу?
С. Ю. : Наше видение заключается в том, что мы превращаемся из компании, занимающейся недвижимостью, в компанию, занимающуюся обслуживанием клиентов. Мы видим, что это проявляется в клиентоориентированности при совершении покупок, а это означает, что мы не просто сдаем помещения в аренду розничным торговцам. Мы занимаемся тем, что развлекаем покупателей, когда они приходят в магазин. Мы должны быть чем-то большим, чем просто посещение магазина. Мы должны быть намного лучше в приготовлении блюд и напитков. У нас должны быть гораздо лучшие удобства. Мы должны предоставлять гораздо лучший сервис. Хотя некоторые из наших существующих торговых центров прямо сейчас ориентированы на это, этот центр будет построен с учетом этой концепции.
